Договор аренды жилого помещения налоги

Сдача квартиры в аренду и налоги

В данной статье мы расскажем вам о том, какие виды договоров аренды/найма жилого помещения необходимо регистрировать, а также где и каким образом это можно сделать. Помимо этого вы узнаете, какова будет ставка налогообложения при официальном оформлении договора найма жилого помещения, каким образом ее можно снизить, а также о том, каким образом можно избежать уплаты налогов.

Почему необходима регистрация договора найма (аренды) жилого помещения?

Любой собственник жилья, сдающий его в наем частным лицам или в аренду юридическому лицу, обязан заключить соответствующий договор в письменном виде. Данный договор не требует официальной регистрации, если он заключен с физическим или юридическим лицом на срок до года. Однако такой договор не может быть заключен на срок более пяти лет при заключении договора с физическим лицом и на срок более 1 года — для юридического лица. Впрочем, в договоре может быть указано условие автоматической пролонгации (продления) договора, если ни одна из сторон не пожелает его расторгнуть, о чем она обязана уведомить другую сторону заранее.

Согласно действующему российскому законодательству, сдача жилья в аренду или наем квалифицируется как предпринимательская деятельность. Соответственно, с прибыли, полученной при осуществлении данной деятельности, необходимо уплатить налоги. Либо это будет налог на доход индивидуального предпринимателя (при оформлении ИП), либо это будет налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции (ст. 171 УК РФ, ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 198 УК РФ).

Где зарегистрировать договор?

Регистрация договора найма жилого помещения производится органами местного самоуправления и налоговой инспекцией. Для регистрации договора вам необходимо обратиться в районную администрацию, к чьей территории относится сданное в наем (аренду) жилье, а так же в налоговые органы по месту вашего проживания.

Для регистрации вам понадобится: паспорт, ИНН, оригинал правоустанавливающих документов, договор со всеми приложениями и копии всех вышеперечисленных документов.

Как и куда платить налоги за аренду квартиры?

Если вы не зарегистрированы как ИП (индивидуальный предприниматель) и намерены платить налоги как физическое лицо, вы обязаны оплачивать налог в размере 13% со всех доходов от сданного в наем жилья. Реквизиты для оплаты вам подскажут в налоговой службе. Кроме того, ежегодно вы должны подать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, а также оплатить налог в оговоренном выше размере от всей суммы доходов за год от сданного вами жилья.

Ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: Например, получая 20000 рублей в месяц вам надо будет за год заплатить 31200 рублей налогов.

Обратите внимание, что если вы сдаете квартиру юридическому лицу, по закону ваш арендатор обязан самостоятельно удерживать 13% от отплаты за арендованное жилье и уплачивать их в бюджет, выступая вашим налоговым агентом.

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем (ИП), вы можете оплачивать налоги по одной из двух схем:

  1. Упрощенная система налогообложения (УСН) со ставкой 6% от общей суммы дохода плюс сумма ежегодных обязательных страховых взносов.
    В таком случае ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость найма жилья, указанная в договоре, * 12 месяцев * 6% + 27 990 рубля (годовая сумма обязательных страховых взносов ИП в 2017 год) + 1% от дохода выше 300 тысяч (применяется с 2015 года). Здесь можно подробнее посчитать налоги для ИП на УСН.
  2. Применение патентной системы налогообложения ИП, использующего УСН (подходит не для всех регионов).
    В таком случае, ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость патента + 50% от 27 990 рубль (годовая сумма обязательных страховых взносов ИП в 2017 году).

При этом стоимость патента рассчитывается, исходя из установленных региональным законом размеров потенциального дохода от сдачи жилья в наем. Эти суммы рассчитываются индивидуально для каждого региона. А в Москве и вовсе зависят от конкретного района и площади сдаваемой квартиры. К примеру, патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц за квартиру до 50 кв. м. в ЮЗАО около м. Академическая будет стоит 18 тыс. руб. За сдачу аналогичной квартиры в Зеленограде надо будет заплатить 12,6 тыс. руб. Посчитать стоимоть патентна можно на официальном сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы.

В Московской области стоимость патента в этом году от 12813 рублей в год (на квартиры до 70 квадратов, больше — дороже). В Санкт-Петербурге стоимость патента для аналогичной квартиры (до 70 м 2 ) составит 24 тысяч рублей — законодатель исходит из потенциального дохода в 400 тысяч рублей в год (около 33 тысяч в месяц).

А вот в Екатеринбурге (и Свердловской области), ровно как и в Новосибирске, патент на сдачу жилого помещения не предусмотрен.

Как сократить (оптимизировать) налоги на сдачу жилья в наем?

Любой владелец жилья, сдающий в наем свою собственность, стремится сократить налоги или вовсе избежать их уплаты. В то же время налоговая инспекция наоборот стремится выявить всех неплательщиков. Эта вечная игра в кошки мышки только набирает обороты на российских просторах, потому мы решили отдельно осветить данный вопрос.

  • Заключение договора найма (аренды) на 11 месяцев не обеспечивает вам освобождение от уплаты налогов, а только лишь разрешает вам не регистрировать этот договор в налоговой. Вы можете не платить налоги с прибыли, полученной за сданное в аренду жилье, но, если налоговый инспектор сможет доказать, что прибыль вы все же получили — вам придется заплатить налог и, возможно, штраф. Кроме того, при заключении договоров найма (аренды) на срок в 11 месяцев по итогу года вы можете заплатить налоги, к примеру, за два месяца. То есть сообщить, что вы два месяца сдавали свою собственность в аренду, получили прибыль и заплатили с нее налог.
  • Занижение суммы арендной платы. Это неплохой, однако, рискованный способ снижения налогов. Конечно, с одной стороны, вы экономите, так как вы можете указать в договоре формальную арендную плату в 100-1000 рублей и по итогам года заплатить налог с этой суммы, однако с другой стороны, вы рискуете напороться на недобросовестного арендатора, который задолжает вам оплату за квартиру. В случае судебных разбирательств, вы никак не сможете доказать, что на самом деле человек должен вам, к примеру, 90 тысяч рублей за три просроченных месяца, а не те 3000, которые он должен за три месяца, согласно договору найма (аренды).
  • Вы поселили родственника или знакомого. Как показывает практика, налоговый инспектор может обнаружить, что в вашей квартире проживают чужие люди. Однако это совершенно не обязательно является доказательством того, что вы сдаете квартиру, получая прибыль от этого мероприятия. На самом деле вы могли поселить туда своих родственников или знакомых без оплаты и без заключения договора — это ваше право и ваше личное дело.
  • Налоговый инспектор доказал, что вы сдаете квартиру, и у него есть образец договора аренды. Однако и это еще не означает, что, сдавая квартиру, вы получаете прибыль. Если на руках у инспектора нет документов, подтверждающих получение вами арендной платы, вы можете сказать, что да, квартиру сдали. Однако доход не получили — жильцы не платят.
  • Справедливости ради, стоит отметить, что несмотря на то, что налоговые инспекторы стремятся найти и выявить неплательщиков, сдающих жилье и получающих доход, на практике такие случаи редки.

    Как показывает практика, информацию о том, что квартира сдается в наем, чаще всего доносят налоговому инспектору соседи или прошлые жильцы, недовольные отношениями с бывшим арендатором.

    Ответственность за уклонение от уплаты налогов

    Как мы уже говорили, уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции действующего законодательства.

    В частности, ч.1 ст. 171 УК РФ предусматривает штраф в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо арестом на срок до шести месяцев за незаконную предпринимательскую деятельность.

    Ч.1 ст.198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов в крупном размере предусматривает штраф в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. Крупным размером является сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более ста тысяч рублей при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов либо превышающая триста тысяч рублей.

    В некоторых случаях может быть применима и ч.1 ст. 14.1 КоАП РФ, которая за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя предусматривает наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

    Нашли ошибку? Есть вопросы или сомнения? Задайте вопрос практикующему юристу в вашем регионе:

    arenda.101dogovor.ru

    Какой налог я должен платить, если сдаю в аренду свою двухкомнат

    Какой налог я должен платить, если сдаю в аренду свою двухкомнатную квартиру? Зависит ли он площади жилья или каких-либо еще характеристик? По какому виду деятельности я должен проходить в налоговых органах?

    В соответствии с пп.4 п.1 ст.208 Налогового кодекса РФ доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, расположенного на территории РФ облагаются налогом на доходы физических лиц. Ставка налога составляет 13% , налоговый период-календарный год. Таким образом, вы должны уплатить 13% от полученных от нанимателя денег по договору найма жилого помещения за календарный год (если договор найма жилого помещения был заключен. Ставка налога не зависит от площади жилого помещения, срока заключения договора найма жилого помещения и каких-либо других характеристик( исключение -для налоговых нерезидентов, то есть лиц, которые находятся фактически в Российской Федерации менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, налоговая ставка составляет 30%).

    Уплата налога производится путем налогоплательщиком самостоятельно путем заполнения и подачи налоговой декларации в налоговую инспекцию по месту своего учета. Декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п.1 ст. 229 НК РФ). Возможно, договор найма жилого помещения может закончиться до окончания года, либо Вы сдадите квартиру на несколько месяцев, то в этом случае декларацию необходимо подать не позднее пяти дней с момента прекращения договора аренды.

    Налог с доходов, полученных от сдачи внаем жилого помещения, в такой ситуации уплачивается не позднее 15 дней с момента подачи декларации (п. 3 ст. 229 НК РФ).

    Налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода, — соответствующий договор найма жилого помещения с нанимателем и, возможно, выписку со счета, на который поступают платежи (или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными). При этом, в соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004г.№23 деятельность граждан, связанная со сдачей в аренду одной временно свободной квартиры (приобретенной для личных нужд) не может быть признана предпринимательской.. То есть, если вы сдаете только одну квартиру, оформление ИП не требуется.

    В случае, если вы сдаете квартиру организации, то эта организация будет обязана при выплате Вам арендной платы, удерживать налог и перечислять его в бюджет. А по окончании налогового периода подать сведения о доходах физического лица и начисленной и удержанной сумме налога в налоговую инспекцию. В такой ситуации вам не нужно самостоятельно подавать декларацию и перечислять налог в бюджет.

    www.ognigoroda.biz

    Налоги на аренду

    Не скажешь сам, расскажут соседи

    Не смотря на то, что наша страна усиленно стремится к интеграции в мировую экономику, у нас до сих пор существуют вещи, которые непонятны международной общественности. К примеру, нежелание россиян платить налоги. Если во всех цивилизованных странах необходимость отдавать часть заработанных средств государству впитывается с молоком матери, то у нас наоборот, каждый считает своим долгом скрыть от фискальных органов свой реальный доход, а налоги платить с мизерной «белой» зарплаты. Точно такая же ситуация происходит и на рынке аренды жилой недвижимости. Объем рынка только элитных квартир, по разным оценкам, составляет $10-20 млн. Что касается дешевых квартир, то оценить его практически невозможно. Хотя бы потому, что львиная доля объектов сдается частниками напрямую, либо через небольшие агентства недвижимости. То, что ФНС рано или поздно заинтересуется этим рынком, было легко прогнозируемо. Но все же заявления главного налоговика станы Михаила Мокрецова повергли рынок в легкую панику. На одной из пресс-конференций глава ФНС призвал граждан «стучать» на своих соседей, сдающих квартиры в аренду. «Мы очень рассчитываем на поддержку сознательных граждан, которые наблюдают за своими соседями, которые сдают квартиры», — сказал он. Кроме того, у налоговых инспекторов есть и другие возможности по выявлению недобросовестных арендодателей. Они могут воспользоваться и базой данных Росрегистрации, в случае если заключен и зарегистрирован долгосрочный договор, и получать информацию от участковых. Впрочем, все эти методы не новы, но сам факт того, что ФНС всерьез заявила о намерениях вывести арендный рынок из тени, взбудоражил общественность. Аналитики рынка сразу же заговорили о том, рынок постепенно начнет выходить из тени, это неизбежно, но все затраты по уплате налогов лягут на плечи арендаторов. «Вероятность, что эта инициатива повлияет на рост стоимости найма, есть. Вариантов два: люди как не платили налоги, так и не будут их платить, либо будут перекладывать налоговое бремя на нанимателя – в этом случае стоимость квартиры может вырасти примерно на 15%. Это позволит получать необходимую сумму с учетом уплаты 13% налога», — говорит заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

    Преступление и наказание

    Как бы ни парадоксально это звучало, в нашей стране далеко не все знают о том, что с дохода, получаемого за счет сдачи в наем жилых помещений нужно платить налог. Уровень правовой осведомленности населения в России очень низок, это показывают результаты многих опросов. Собственники порой искренне уверены, что с дохода от аренды они не обязаны платить налоги, т.к. уже платят НДФЛ с зарплаты, платят коммунальные платежи и так далее. Но все же, незнание закона не освобождает от ответственности. Каждый арендодатель должен понимать, что в соответствии со статьями 208.1.4 и 209.1 Налогового кодекса Российской Федерации доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, являются объектом налогообложения НДФЛ. Размер налога на доходы физических лиц, согласно статье 210.1 НК РФ составляет 13%. Налогоплательщики, получившие доход в виде вознаграждений от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров аренды имущества или договоров найма жилого помещения, самостоятельно исчисляют суммы НДФЛ, подлежащие уплате. Кроме того, они обязаны представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Кроме того, для тех, кто все-таки не пожелает платить налоги добровольно, предусмотрено довольно жесткое наказание. Несколько лет назад Верховный суд России издал постановление «О судебной практике по делам о незаконном получении и легализации (отмывании) денежных средств», где, в частности, были упомянуты и арендодатели квартир. Высшая судебная инстанция установила, что гражданин, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя и сдавший в аренду квартиру, не является преступником. Но вот если он не платит налогов с полученных доходов — подлежит уголовному преследованию. Причем сразу по двум статьям Уголовного кодекса – «Мошенничество» и «Отмывание доходов». Наказание по таким обвинениям могут быть весьма суровы: от штрафа в размере 100-500 тыс. рублей до трех лет содержания под стражей.

    Крупные компании, предоставляющие услуги по сдаче в аренду квартир уверяют, что всегда информируют своих клиентов о необходимости платить налоги, утверждает руководитель отдела аренды элитной недвижимости компании Knight Frank Виталий Курапов. «Людям надо заранее объяснять, что иначе нельзя. Знаю, что есть агенты, которые говорят – «не платите, всё равно никто не проверяет». Правильный подход – когда приходит консультант по недвижимости и объясняет, что надо собрать такой-то набор документов, оформить такие-то доверенности и быть готовым платить такие-то налоги. Иначе – нельзя. Так делают консультанты крупных компаний, которые давно существуют на рынке, которые дорожат своей репутацией профессионалов», — говорит он.

    Привычка не платить

    Но все же тех, кто уклоняется от уплаты налогов по незнанию не так много. Большинство делает это сознательно, не страшась сурового наказания. Существует даже ряд полулегальных способов сдавать жилье в наем в обход фискальных органов. Первый, самый простой и распространенный, — дать арендатору указание не открывать дверь незнакомым людям. Формула «хозяина нет, когда придет – не знаю» работает довольно хорошо. Для того чтобы предъявить налоговые претензии, нужно установить законного владельца недвижимости. Если его нет на месте, необходимо подавать в розыск, а правоохранительным органам заниматься, этим, как правило, очень не хочется. Второй способ также не нов. Арендодатель может представиться участковому дальним родственником или другом владельца жилплощади, временно проживающим на территории. Доказать факт проживания за вознаграждение практически нереально. Но тут есть один подводный камень. Даже если предположить, что посторонний живет бесплатно, тогда он фактически получает доход, не уплачивая арендную плату. С этой выгоды, по-хорошему, гражданин также должен заплатить налог. В этом случае налоговики вправе обратиться в суд с целью доказать получение дохода, а дальше уже арендатор и арендодатель будут сами разбираться, кто из них должен уплатить налог. Еще одна лазейка кроется в несовершенстве законодательства. Согласно Налоговому кодексу, декларацию о доходах гражданин должен подавать за прошлый год – и делать это не позднее 30 апреля текущего года. То есть арендодатель может с чистой совестью показать проверяющим органам договор аренды, заключенный, скажем, 1 мая, и пообещать заплатить налог в следующем году. Ну и, конечно же, излюбленный способ всех арендодателей: платить налог, но только частично. Для этого в договоре аренды указывается арендная ставка гораздо ниже фактической, с нее и платится налог. Перечислять можно до бесконечности, в России испокон веков принято обходить закон и способы того, как это сделать появляются постоянно. Тут хотелось бы оговориться. Перечисляя все эти методы уклонения от уплаты налогов, мы ни коим образом не призываем граждан нарушать закон. Более того, мы даже можем предложить абсолютно легальный способ не платить налог с дохода физических лиц. Нет, платить все равно придется, но не 13 процентов, а всего 6. Для этого необходимо всего лишь зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица (ПБОЮЛ), работающего по упрощенной системе налогообложения.

    Вперед к светлому будущему

    И все же, не смотря на призывы ФНС, жесткие карательные меры, того момента, когда налоги будут платить все, нам придется ждать еще очень долго. Подтверждают этот факт и данные статистики. Согласно отчету Федеральной налоговой службы за первые семь месяцев 2007 года, сотрудники ведомства собрали более 258 тыс. сведений о фактах незаконной аренды квартир. К слову сказать, эта цифра в 1,8 раза превышает подобный показатель 2006 года. Но и определенные успехи все же имеются. За счет уплаты налога на доходы граждан, сдающих в наем жилье, федеральный бюджет пополнился на 2,4 млрд. рублей 7 месяцев, что в 2,7 раза сумму поступлений за весь прошлый год. Тогда за 12 месяцев было собрано 875 млн. рублей. По мнению многих игроков рынка, проблема неуплаты налогов все же решаема, но для того, чтобы граждане поняли, что платить налоги необходимо, понимали это на уровне ощущений, должно пройти, по крайней мере, 10 лет. «Теоретически, налоговые органы смогут добиться того, чтобы налоги платили все, дойти до «победного конца». Это можно сделать за счет установления тотального контроля над владельцами и арендаторами, но этот способ очень дорог и слишком крупномасштабен. Наиболее приемлемый вариант – это эволюционный путь, повсеместная пропаганда и последующий рост налоговой культуры», — говорит ведущий аналитик Агентства недвижимости DOKI Александр Скобелев. В цивилизованных странах все уже давно поняли, что от уплаты налогов физическими лицами растет благосостояние государства. Граждане нашей страны пока научились только жаловаться на плохие условия жизни, ничего не делая для их улучшения.

    www.rentalhome.ru

    Налоги при сдаче жилья в аренду

    Каждый собственник, сдающий жилье в аренду, когда-нибудь да слышал, что с полученного дохода нужно заплатить налог. Вот только добросовестно выполняют свою обязанность по уплате не более 10% арендодателей, остальные, по привычке, надеются «на авось».

    Что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, и сколько нужно платить – давайте разбираться.

    Если квартира сдается официально (заключен договор аренды и уплачиваются налоги от сдачи жилья), собственник защищен в правовом плане: если арендатор выбыл без предупреждения, нанеся вред имуществу, арендодатель может обратиться в милицию и в суд за защитой нарушенных прав. По решению суда арендатор обязан будет возместить причиненный ущерб и сумму, неуплаченную по договору аренды (найма).

    Арендодатель, сдающий квартиру неофициально, не имеет возможности обратиться за помощью в судебные инстанции, поскольку неизбежно всплывет вопрос о неуплате налогов или незаконном занятии предпринимательской деятельностью. И сами налоговые органы проводят контрольные мероприятия по выявлению лиц, уклоняющихся от декларирования доходов. Кроме того, обуреваемый жаждой мести арендатор или соседи, могут сообщить о факте сдачи в налоговую инспекцию, а суд не только обяжет уплатить все налоги за прошедший период, но и может приговорить незадачливого хозяина жилья к штрафу в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф уже составит 40%.

    Сколько платить

    Получаемая арендная плата является доходом, который по закону облагается налогом. Однако платить его можно по-разному.

    1 вариант – уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ):

    Физическое лицо, получившее доход от сдачи жилья в наем, должно уплатить налог в размере 13%. Для лиц, не являющихся гражданами РФ, ставка составит 30%. Платить налог на доходы физических лиц необходимо один раз в год. Это делается путем подачи налоговой декларации по месту жительства до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (им считается один календарный год). Другими словами, если вы сдавали квартиру с января по декабрь 2017 года, то декларацию необходимо подать до 30 апреля 2018 г., заполнив ее самостоятельно или при помощи специалиста. Тем самым вы уведомите налоговый орган о том, что получен доход. После этого рассчитанную самостоятельно сумму налога необходимо оплатить в любом банке не позднее 15 июля 2018 года, реквизиты для оплаты можно взять в налоговой инспекции. Платить НДФЛ не нужно, если квартиру вы сдаете бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

    Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду – для физического лица:

    Полученный годовой доход от аренды — 120 000 рублей

    Налогоплательщик обязан заплатить НДФЛ за прошедший год: 15 600 рублей (13% от 120 000 рублей )

    Если арендодатель не является гражданином РФ, то ему придется заплатить 30% от 120 000 рублей, то есть 36 000 рублей.

    Следует учесть еще одно обстоятельство: если договором аренды предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор, то налоговая инспекция может насчитать 13-процентный налог и на сумму этих платежей. Позиция налоговых служб объясняется тем, что арендодатель экономит на оплате коммунальных услуг и тем самым получает дополнительный доход.

    2 вариант – регистрация арендодателя в качестве ИП:

    Гражданин вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав основным видом деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду.

    При использовании упрощенной системы налогообложения, нужно будет уплачивать 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант — «доходы минус расходы» со ставкой 15%, однако, расходов, связанных с этим видом предпринимательской деятельности, не так много — коммунальные платежи, средства на ремонт.

    Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду — для ИП:

    По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 10 000 рублей

    Индивидуальный предприниматель обязан заплатить налог за прошедший год: 7 200 рублей (6% от 120 000 рублей )

    В данном случае необходимо учесть следующие особенности: индивидуальные предприниматели обязаны вести книгу учета доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд и в фонд социального страхования, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом). Кроме того, вероятно, понадобятся услуги бухгалтера, которые тоже будут не бесплатны. Несмотря на существенно меньший налог, чем при оплате НДФЛ, преимущества этого варианта достаточно спорны.

    3 вариант — покупка патента на аренду квартиры:

    Этот вариант также связан с регистрацией арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, но деятельность осуществляется на основе патента (ст. 346.25.1. НК РФ). Годовая стоимость патента определяется как 6% от потенциально возможного годового дохода. Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев. Налоговым периодом считается срок, на который выдан патент. В случае получения патента на более короткий срок стоимость патента подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который он выдан.

    Зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление на право применения упрощенной системы налогообложения на основе патента необходимо не позднее, чем за 10 дней до начала начала применения патентной системы налогообложения.

    Налог при применении патентной системы уплачивается по месту постановки индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе в следующие сроки:
    — если патент получен на срок до 6 месяцев — в размере полной суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента;
    — если патент получен на срок от 6 месяцев до календарного года: в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента; в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее 30 календарных дней до дня окончания налогового периода.

    Размер потенциально возможного годового дохода на основе патента по каждому виду предпринимательской деятельности устанавливается законодательным органом субъекта РФ. Закон Новосибирской области от 29 ноября 2012 года № 277-ОЗ «О внесении изменений в Закон Новосибирской области «О налогах и особенностях налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков в Новосибирской области» регламентирует эти показатели:

    Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности на территории города с численностью населения БОЛЕЕ 1 млн. человек

    Виды предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения

    Законодательно установленный размер потенциально возможного к получению годового дохода

    Ориентировочная стоимость патента (6% от потенциально возможного годового дохода)

    Сдача в наем жилых помещений и дач (1 объект)

    www.wap.n-s-k.net

    Сдаем квартиру внаем: какие налоги платить и не уплачивать лишних налогов

    Пунктом 2 ст. 288 ГК РФ предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может не только использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, но и сдавать другим гражданам для проживания на основании договора. При этом за собственником остается право выбора способа налогообложения доходов от сдачи жилого помещения.

    Сразу оговоримся, что жилое помещение можно сдавать только внаем.

    Отношения найма регулируются гл. 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ. По договору найма собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

    Объектом найма может быть любое изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, часть квартиры (комната), жилой дом или часть жилого дома). Так сказано в п. 1 ст. 673 ГК РФ.

    Нанимателем по договору найма может быть только физическое лицо. Об этом говорится в п. 1 ст. 677 ГК РФ. В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

    Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора (то есть с организацией нельзя заключить договор найма жилого помещения). При этом использование таких помещений в других целях, кроме проживания граждан, не допускается (ст. 17 ЖК РФ и ст. 671 ГК РФ).

    Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 38 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указали, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

    Таким образом, размещение офисов в жилых помещениях запрещено. Договор аренды (найма), на основании которого в жилом помещении размещается офис, в силу ст. 168 ГК РФ ничтожен.

    К сведению. По мнению контролеров, затраты по аренде жилых помещений в налоговые расходы не включаются (см., например, Письма Минфина России от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93, УФНС России по г. Москве от 22.09.2008 N 20-12/089130). Однако нельзя не отметить, что действие норм законодательства иных отраслей на признание расходов в целях налогообложения не влияет. Так, использование жилого помещения не по назначению является нарушением Жилищного кодекса, и расходы на аренду жилого помещения под офис могут учитываться в целях налогообложения прибыли. Кстати, аналогичного мнения придерживаются и судьи, о чем свидетельствуют Постановления ФАС МО от 27.07.2009 N КА-А41/7015-09, от 21.08.2008 N КА-А40/7702-08, ФАС ПО от 03.04.2008 по делу N А57-6023/07, ФАС СЗО от 22.02.2007 по делу N А05-8537/2006-34.

    В том случае, если жилье сдается внаем индивидуальному предпринимателю, в отношении организации офиса в жилом помещении не все так однозначно. Дело в том, что ст. 671 ГК РФ установлен запрет на использование жилых помещений в других целях, кроме проживания граждан, только для юридических лиц.

    В п. 2 ст. 17 ЖК РФ указано, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Далее уточняется, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

    Проживающими на законных основаниях могут быть не только собственники помещения, но и пользующиеся им по договору найма лица (см. также Постановление ФАС УО от 25.08.2009 N Ф09-6125/09-С6).

    Кроме того, из Письма Минфина России от 03.12.2008 N 03-01-11/5-159 следует, что законодательство РФ не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. Речь в данном случае идет о регистрации юридического лица по такому адресу в целях выполнения требований Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Конечно, местом жительства руководителя исполнительного органа или иного должностного лица может быть и полученное по договору найма помещение.

    Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20 ГК РФ).

    Место жительства — жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ (ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).

    Необходимо ли регистрироваться в качестве предпринимателя

    Вопрос о том, должен ли гражданин, сдающий недвижимость в аренду, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, является дискуссионным.

    Мнения специалистов сводятся к тому, что все зависит от оснований приобретения недвижимости. В случае если недвижимость была приобретена для личных нужд (либо получена по наследству или по договору дарения), а затем по каким-либо причинам стала сдаваться в аренду, проблем с налоговыми органами быть не должно. При этом с суммы арендной платы должен быть удержан и уплачен в бюджет НДФЛ (если, конечно, гражданин не пожелает оформить сдачу в аренду недвижимости в качестве одного из видов предпринимательской деятельности и уплачивать налог в соответствии с выбранной системой налогообложения).

    В случае если приобретение недвижимости носит систематический характер с целью дальнейшего использования для получения дохода (сдачи внаем — в нашем случае), подобная деятельность может быть признана предпринимательской соответствующими органами со всеми вытекающими последствиями.

    Таким образом, сдача внаем площади, приобретенной, чтобы извлекать доход, расценивается как предпринимательская деятельность, и потому физическое лицо обязано соответствующим образом зарегистрироваться. Если же помещение куплено для проживания или других личных целей, но временно для этого не используется и сдается, о предпринимательской деятельности речь не идет.

    Примечание. Сдача внаем площади, приобретенной в целях извлечения дохода, расценивается как предпринимательская деятельность, потому физическое лицо — арендодатель обязано зарегистрироваться соответствующим образом.

    Верховный Суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23.

    Зарегистрироваться в качестве предпринимателя может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом N 129-ФЗ. Но сама по себе регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. Законодательство допускает вариант, когда предприниматель может сдавать жилое помещение внаем в качестве обычного гражданина, а не индивидуального предпринимателя.

    В ситуации с наймом, как мы уже определили, все будет зависеть от того, с какой целью приобретена недвижимость, а также от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет.

    При государственной регистрации с целью избежания в дальнейшем разногласий с налоговым органом необходимо указать такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества. Данное мнение высказано, в частности, в Письме МНС России от 06.07.2004 N 04-3-01/398. В ином случае налоговый орган может обязать предпринимателя заплатить НДФЛ от сдачи внаем квартиры по ставке 13%. Это, конечно, возможно оспорить в суде, однако в данном случае не стоит рисковать, проще выполнить все рекомендации контролирующих органов.

    К сведению. Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) деятельности по сдаче внаем собственного жилого недвижимого имущества присвоен код 70.20.1.

    Вместе с тем регистрация в качестве предпринимателя — достаточно серьезный шаг. Возможность применять более низкую ставку по соответствующему налогу и (или) платить меньшую сумму налога в соответствии с выбранной системой налогообложения не должна вводить в заблуждение. Став предпринимателем, гражданин принимает на себя определенные обязательства перед государством. Например, он обязан уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды, в определенных случаях должен вести учет доходов и расходов, своевременно уплачивать налоги и представлять декларации в налоговый орган и т.д. В результате расходы предпринимателя могут превысить сумму налога на доходы по ставке 13%, как если бы он просто сдавал жилое помещение в качестве гражданина.

    Конечно, рассуждать о целесообразности регистрации в качестве предпринимателя можно только в случае, если закон это позволяет. Если же деятельность по сдаче внаем квартиры является предпринимательской (о чем было сказано выше), можно говорить только о целесообразности применения той или иной системы налогообложения в рамках действующего законодательства.

    Мы не рассматриваем вариант сдачи квартиры внаем без заключения договора, когда расчеты между нанимателем и наймодателем осуществляются неофициально и наймодатель, по сути, скрывает свои доходы от государства. Этот вариант, конечно, является самым выгодным, но одновременно и самым рискованным, причем последствия для наймодателя могут быть весьма и весьма плачевными.

    На конкретном примере

    Рассмотрим порядок налогообложения доходов от сдачи жилого помещения внаем на конкретном примере.

    Для расчета будем использовать следующие данные: однокомнатная квартира площадью 45 кв. м, сумма платы за проживание — 8000 руб. в месяц. Срок сдачи квартиры внаем — 1 год. Собственник квартиры является налоговым резидентом РФ.

    Для чистоты эксперимента предположим, что сумма налога на имущество физических лиц составляет порядка 1000 руб. Эта сумма является достаточно условной, однако в связи с участившимися предложениями уплачивать налог на имущество в зависимости от рыночной стоимости имущества (в настоящее время — от инвентаризационной стоимости) она может стать одним из решающих факторов при выборе статуса налогоплательщика и системы налогообложения (напомним, что предприниматели, находящиеся на УСНО, а также переведенные на уплату ЕНВД, не уплачивают налог на имущество, используемое ими в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ)).

    Жилое помещение сдает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя

    Суммы, полученные от сдачи внаем жилых помещений, облагаются НДФЛ по ставке 13% на основании пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ. В соответствии со ст. 228 НК РФ гражданин, сдающий квартиру внаем физическим лицам, обязан самостоятельно исчислить и уплатить сумму налога.

    Физическое лицо, сдающее квартиру и получающее доход от такой деятельности, должно самостоятельно рассчитать налоговую базу, включив в нее полученные по договору найма денежные суммы. В этом случае гражданин не должен забывать об обязанности представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию. Декларация представляется в налоговый орган не позднее 30 апреля следующего года на основании п. 1 ст. 229 НК РФ.

    Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

    Другое дело, если арендатором является организация. Вопрос о том, будет ли в этом случае организация-арендатор налоговым агентом, является спорным. Мы не станем углубляться в него, скажем лишь, что с учетом позиции контролирующих органов минимальные риски будут в случае, если организация-арендатор будет исполнять обязанности налогового агента. В этом случае гражданину-арендодателю делать ничего не нужно. Организация самостоятельно исчислит сумму налога и как налоговый агент удержит ее при выплате арендной платы на основании п. 1 ст. 226 НК РФ.

    Если же организация по каким-либо причинам не удержит НДФЛ, то гражданин обязан уплатить его самостоятельно. Как считает Минфин, в этом случае гражданин уплачивает налог равными долями в два платежа: первый — не позднее 30 календарных дней с даты вручения налоговым органом налогового уведомления об уплате налога, второй — не позднее 30 календарных дней после первого срока уплаты в соответствии с п. 5 ст. 228 НК РФ. Если же налогоплательщик не получит налоговое уведомление, то по завершении налогового периода он самостоятельно исполняет налоговое обязательство по уплате суммы налога, исчисленной в налоговой декларации, в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (Письмо Минфина России от 17.04.2009 N 03-04-05-01/225).

    Пример 1. Доход гражданина от сдачи квартиры внаем составляет 96 000 руб. в год (8000 руб. x 12 мес.).

    Сумма НДФЛ составляет 12 480 руб. (96 000 руб. x 0,13).

    Таким образом, сумма дохода после уплаты НДФЛ составляет 83 520 руб. (96 000 — 12 480).

    Не забываем про налог на имущество, который должен уплатить собственник квартиры. С учетом данного налога у гражданина остается 82 520 руб. чистого дохода.

    Жилое помещение сдает индивидуальный предприниматель

    Рассмотрим ситуацию, когда физическое лицо принимает решение о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае оно может выбрать, какую систему налогообложения применять: общую систему налогообложения, УСНО с объектом обложения «доходы», УСНО с объектом обложения «доходы минус расходы», УСНО на основе патента, уплата ЕНВД.

    Выбираем общую систему налогообложения. Общую систему налогообложения большинство предпринимателей не рассматривает в качестве возможной. Одними из многих причин являются тяжесть налогового бремени и обязанность ведения непростого налогового учета по соответствующим налогам.

    Так же, как и у обычного физического лица, доходы предпринимателя облагаются налогом на доходы по ставке 13%.

    Необходимо вести книгу учета доходов и расходов по форме, установленной Приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430.

    Придется представлять в налоговый орган декларацию по форме 4-НДФЛ в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления доходов от сдачи жилья в аренду (п. 7 ст. 227 НК РФ), после чего уплачивать авансовые платежи по налогу в соответствии с п. 9 ст. 227 НК РФ на основании налоговых уведомлений.

    В случае увеличения или уменьшения дохода более чем на 50% налогоплательщик обязан представить новую налоговую декларацию по форме 4-НДФЛ с указанием суммы предполагаемого дохода от осуществления деятельности на текущий год. В этом случае налоговый орган производит перерасчет сумм авансовых платежей на текущий год по ненаступившим срокам уплаты (п. 10 ст. 227 НК РФ).

    По итогам года придется представить декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п. 1 ст. 229 НК РФ).

    Уплатить НДФЛ нужно до 15 июля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п. 4 ст. 228 НК РФ).

    На общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (однако не забываем, что операции по предоставлению жилого помещения в пользование освобождены от уплаты НДС в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).

    В нашем случае предприниматель заплатит налог на имущество физических лиц (1000 руб.).

    Все предприниматели обязаны уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды «за себя».

    В 2010 г. сумма страховых взносов «за себя» в ПФР для предпринимателей составит 10 392,00 руб. (4330 руб. x 20% x 12 мес.), в ФФОМС — 571,56 руб. (4330 руб. x 1,1% x 12 мес.), в ТФОМС — 1039,20 руб. (4330 руб. x 2,0% x 12 мес.) (ст. ст. 13 и 57 Закона о страховых взносах).

    Итого сумма платежей в фонды составляет 12 002,76 руб. (10 392,00 + 571,56 + 1039,20).

    При этом произведенные расходы в виде страховых взносов можно учесть в составе профессионального налогового вычета в соответствии с п. 1 ст. 221 НК РФ.

    Пример 2. Воспользуемся условиями примера 1.

    Сумма НДФЛ составит 10 790 руб. ((96 000 — 12 002,76 — 1000) руб. x 0,13).

    Сумма чистого дохода — 72 207,24 руб. (96 000 — 12 002,76 — 1000 — 10 790).

    Как видим, в случае регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (который не применяет специальный налоговый режим) обязанностей перед налоговыми органами гораздо больше, а доход будет меньшим, чем если бы собственник сдавал квартиру в качестве обычного физического лица.

    Остается упрощенная система и ЕНВД.

    Выбираем единый налог на вмененный доход (ЕНВД). Может возникнуть ситуация, когда на территории, где осуществляется сдача квартиры внаем, введен специальный налоговый режим в виде ЕНВД в отношении осуществляемой деятельности.

    В этом случае переход на ЕНВД предпринимателем осуществляется в обязательном, а не в добровольном порядке. Единственное исключение — если на территории, где осуществляется сдача квартиры внаем, введен специальный налоговый режим в виде УСНО на основе патента в отношении данного вида деятельности; тогда предпринимателю предоставлено право выбора. Но об этом мы поговорим чуть позже.

    Услуги налогоплательщиков, обеспечивающих нуждающихся временным жильем, облагаются ЕНВД, если площадь помещений на каждом предлагаемом объекте не превышает 500 кв. м (пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Но квартиры площадью более 500 кв. м редкость, поэтому данный вопрос мы не рассматриваем.

    Необходимо помнить, что уплата ЕНВД осуществляется ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца следующего квартала (ст. 346.30, п. 1 ст. 346.32 НК РФ). Представление налоговой декларации осуществляется ежеквартально не позднее 20-го числа первого месяца следующего квартала (ст. 346.30, п. 3 ст. 346.32 НК РФ).

    Ведение книги учета доходов и расходов для плательщиков ЕНВД, не применяющих иные налоговые режимы, законодательством не предусмотрено.

    Сумма ЕНВД зависит от двух факторов, не позволяющих точно рассчитать сумму налога для всех налогоплательщиков: от площади квартиры (чем она меньше, тем меньше сумма налога) и от размера коэффициента К2, устанавливаемого на каждый год представительными органами муниципальных районов, городских округов, законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в размере от 0,005 до 1 включительно.

    Базовая доходность от сдачи помещения внаем составляет 1000 руб. в месяц (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

    Сумма страховых взносов в государственные внебюджетные фонды в 2010 г. также составляет 12 002,76 руб.

    Сумму ЕНВД рассчитаем по формуле: (площадь квартиры x базовая доходность x К1 x К2) x ставка x 12 мес.

    Размер коэффициента К1 на 2010 г. составляет 1,295 (Приказ Минэкономразвития России от 13.11.2009 N 465 «Об установлении коэффициента-дефлятора К1 на 2010 год»).

    Пример 3. Снова воспользуемся условиями примера 1. Размер коэффициента К2 условно пусть составляет 0,5.

    Общая сумма ЕНВД за год составляет 52 447,50 руб. (45 кв. м x 1000 руб. x 1,295 x 0,5) x 0,15 x 12 мес.

    На основании п. 2 ст. 346.32 НК РФ можно уменьшить сумму ЕНВД на сумму страховых взносов, уплаченных за соответствующий период времени (но не более чем наполовину).

    Итого сумма ЕНВД — 40 444,74 руб. (52 447,50 — 12 002,76).

    Чистый доход составит 43 552,50 руб. (96 000 — 12 002,76 — 40 444,74).

    Выбираем УСНО с объектом обложения «доходы». Если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

    Уплата авансовых платежей по налогу осуществляется ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим кварталом. Уплата налога по итогам года и подача декларации производятся не позднее 30 апреля следующего года (п. 7 ст. 346.21, п. 2 ст. 346.23 НК РФ).

    При УСНО необходимо вести книгу учета доходов и расходов (ст. 346.24 НК РФ), форма которой утверждена Приказом Минфина России от 31.12.2008 N 154н.

    При применении УСНО с объектом обложения «доходы», в отличие от ЕНВД, сумма налога от площади квартиры не зависит, а зависит только от суммы получаемого дохода.

    В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 346.21 НК РФ сумма налога (авансовых платежей по налогу), исчисленная за налоговый (отчетный) период, уменьшается налогоплательщиками на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством РФ, а также на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности. При этом сумма налога (авансовых платежей по налогу) не может быть уменьшена более чем на 50%.

    Пример 4. Снова воспользуемся условиями примера 1.

    Сумма налога на УСНО за год составит 5760 руб. (96 000 руб. x 0,06). С зачетом уплаченных страховых взносов сумма налога равна 2880 руб. (5760 руб. / 2), поскольку уменьшить сумму налога более чем на 50% налогоплательщик не вправе.

    Общая сумма расходов (налога и страховых взносов) составляет 14 882,76 руб. (12 002,76 + 2880).

    Таким образом, чистый доход от сдачи квартиры внаем — 81 117,24 руб. (96 000 — 14 882,76).

    Выбираем УСНО с объектом обложения «доходы минус расходы». Нужно учитывать, что законами субъектов РФ могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от 5 до 15% в зависимости от категорий налогоплательщиков.

    Будем считать, что налоговая ставка составляет 15% от налоговой базы.

    В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ суммы уплаченных страховых взносов можно включать в расходы.

    Пример 5. Опять воспользуемся условиями примера 1.

    Налоговая база составляет 83 997,24 руб. (96 000 — 12 002,76).

    Сумма налога — 12 599,59 руб. (83 997,24 x 0,15).

    Таким образом, чистый доход от сдачи квартиры внаем составляет 71 397,65 руб.

    Выбираем УСНО на основе патента. Еще один вариант для индивидуального предпринимателя, сдающего свою квартиру, — применение УСНО на основе патента. В этом случае налогоплательщик приобретает патент на право заниматься определенной деятельностью в течение любого количества месяцев от одного до двенадцати.

    Суть указанной системы налогообложения — налог платится исходя не из полученных доходов, а из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода.

    Согласно пп. 56 п. 2 ст. 346.25.1 НК РФ применение УСНО на основе патента разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим передачу во временное владение и (или) пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках.

    В соответствии с п. 6 ст. 346.25.1 НК РФ годовая стоимость патента определяется как соответствующая налоговой ставке, предусмотренной п. 1 ст. 346.20 НК РФ (6%), процентная доля установленного по каждому виду предпринимательской деятельности потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода.

    Проще говоря, для расчета стоимости патента сроком на 12 месяцев нужно сумму потенциально возможного годового дохода умножить на 6%.

    Как мы упоминали выше, может возникнуть ситуация, когда на территории, где осуществляется сдача квартиры внаем, введен специальный налоговый режим в виде ЕНВД в отношении осуществляемой деятельности. Одновременно законом субъекта РФ может быть принято решение о возможности применения индивидуальными предпринимателями УСНО на основе патента по данному виду деятельности.

    И хотя ЕНВД является «обязательным» режимом, в данном случае налогоплательщику предоставлено право самостоятельно решать, какую систему налогообложения ему применять — ЕНВД или УСНО на основе патента.

    До 2009 г. законодательно не был урегулирован вопрос о том, по какому режиму нужно уплачивать налоги, если законом субъекта РФ предусмотрена возможность применения УСНО на основе патента по тем же видам деятельности, для которых в муниципальном образовании введен ЕНВД.

    Теперь в пп. 3 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ прямо прописано, что при совпадении режимов налогообложения в субъекте РФ налогоплательщики вправе применять УСНО на основе патента. В связи с этим Минфин в Письме от 24.09.2008 N 03-11-04/2/148 указал, что законодательными актами субъектов РФ с 1 января 2009 г. должен быть предусмотрен перечень видов предпринимательской деятельности, по которым разрешается применение УСНО на основе патента. И только в том случае, если индивидуальный предприниматель не подал заявление на получение патента, он обязан уплачивать ЕНВД (см. также Письмо Минфина России от 12.03.2010 N 03-11-11/50).

    Будем считать, что все требования налогового законодательства для применения УСНО на основе патента выполнены.

    Декларацию в налоговый орган на основании п. 11 ст. 346.25.1 НК РФ представлять не требуется, однако придется вести книгу учета доходов и расходов (п. 12 ст. 346.25.1 НК РФ).

    Пунктами 8 и 10 ст. 346.25.1 НК РФ установлено, что индивидуальные предприниматели, перешедшие на УСНО на основе патента, производят оплату трети стоимости патента в срок не позднее 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности на основе патента. Оплата оставшейся части стоимости патента производится налогоплательщиком не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент.

    При оплате индивидуальным предпринимателем оставшейся части стоимости патента он вправе уменьшить ее на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний в соответствии с п. 10 ст. 346.25.1 НК РФ.

    В названном пункте не указано, что оставшаяся часть стоимости патента не может быть уменьшена более чем на 50%. Такое требование содержится в п. 3 ст. 346.21 НК РФ только для «упрощенцев», выбравших в качестве объекта налогообложения доходы.

    Несмотря на это, Минфин настаивает на соблюдении 50%-ного ограничения (Письмо от 26.12.2008 N 03-11-02/162). В данном документе, в частности, указано, что на основании п. 3 ст. 346.21 НК РФ стоимость патента не может быть уменьшена суммой страховых взносов более чем на 50%. С этим выводом согласна и ФНС (Письмо от 14.01.2009 N ВЕ-17-3/[email protected]).

    В приведенном ниже примере расчета мы не будем углубляться в вопросы порядка уменьшения налога. С целью минимизации рисков будем поступать в соответствии с требованиями Минфина и уменьшим сумму налога (стоимость патента) не более чем на 50%.

    Сумма страховых взносов в государственные внебюджетные фонды в 2010 г., как и в предыдущих примерах, составляет 12 002,76 руб.

    Для расчета стоимости патента необходимо знать размер потенциально возможного годового дохода, установленный законом субъекта РФ.

    Пример 6. Предположим, что потенциально возможный годовой доход от сдачи квартиры внаем установлен в размере 100 000 руб.

    Годовая стоимость патента составит 6000 руб. (100 000 руб. x 0,06). Воспользуемся правом уменьшить стоимость патента в соответствии с п. 10 ст. 346.25.1 НК РФ (но не более чем на 50%). В результате годовая стоимость патента составит 3000 руб.

    Итого расходов — 15 002,76 руб. (12 002,76 + 3000). Таким образом, чистый доход от сдачи квартиры внаем составит 80 997,24 руб. (96 000 — 15 002,76).

    Проанализируем результаты расчетов.

    Размер доходов в зависимости от статуса налогоплательщика и выбранной системы налогообложения представлен в таблице 1.

    www.pnalog.ru

    Смотрите еще:

    • Штрафы гибдд тамбов оплатить Оплата кредитов от ОТП банка: где и как лучше совершать платежи? Оформить заявку и получить ответ из банка всего за 30 минут→ Вам необходимо произвести оплату кредита в ОТП-банке, но вы не знаете, где и как его можно оплатить? В нашей статье представлен список нескольких способов, к […]
    • Закон об оружии хранение боеприпасов Закон об оружии хранение боеприпасов (с изменениями на 7 марта 2018 года) Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 230-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 13.07.2015, N 0001201507130062) (о порядке вступления в силу см. статью 16 Федерального закона от […]
    • Хищение ук рф ст 158 Статья 158. Кража СТ 158 УК РФ. наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до […]
    • Шаги увольнения сотрудника Увольнение работника: пошаговая процедура и возможные варианты Процедура увольнения по собственному желанию Шаг 1. Пишется работником заявления на увольнение по собственному желанию Сотрудник обязан сообщить об увольнении за две недели до ухода. Но по договоренности может уйти […]
    • Индексация пенсий работающим пенсионерам в 2018 году перерасчеты Повышение пенсии в 2018 году Индексация пенсии в 2018 году в России будет проводиться в три этапа: Уже с 1 января на 3,7 процентов произойдет увеличение трудовой пенсии неработающим пенсионерам (по старости, по инвалидности и по потере кормильца). Эта индексация будет проведена на один […]
    • Законы владимирской области о земле Законы владимирской области о земле адрес: 600000, г. Владимир, Октябрьский проспект, 21 факс: (4922) 36-16-32 [email protected] Пресс-служба Земля для многодетных – независимо от уровня доходов 31 июля 31 июля на заседании Законодательного Собрания утверждены поправки в областной […]